Покупка жилья в Испании вызывает много вопросов.
Один из них, существенно влияющий на цену, надежность и скорость операции, — это: предпочесть частное лицо, продающее свою собственную квартиру, или агентство по недвижимости, имеющее множество предложений?
Испанское агентство по недвижимости, это, безусловно, посредник. А весь наш жизненный опыт говорит, что посредников нужно избегать. Они повышают цену на товар, пытаются получить больше прибыли за счет покупателя, и вообще – они очень нехорошие.
Казалось бы, нечего тут обсуждать, конечно, нужно купить жилье непосредственно у владельца.
Тем не менее, реальности жизни в современной России и Испании очень отличаются.
И поэтому наш жизненный опыт может сослужить нам плохую службу.
Рассмотрим первый вариант – приобретение жилья в Испании непосредственно у владельца.
Что бы понять мотивы частного продавца продать свою квартиру и способ, которым он оценивает свое жилье, обратимся к недавнему прошлому.
Нет необходимости заглядывать в прошлое очень далеко – 5 или 10 лет будет вполне достаточно.
Большинство современных владельцев выставленного на продажу жилья в Испании, купили свою квартиру именно тогда.
Я бы даже сказал, что более чем 90% частного жилья продаваемого сейчас, было куплено 5-10 лет назад.
Испания находилась в некоем подобии коллективного сумасшествия, и квартиры покупали все. Нужна квартира или нет – ее нужно купить. Потому что через год или два мы продадим ее на 150 – 200% дороже. И кроме того наш сосед уже купил две. А мы ничем ни хуже соседа.
Отсюда вытекают несколько очень важных моментов:
Очень сильна психологическая установка на то, что квартира – это товар, и этот товар должен быть продан дороже, чем был куплен.
В связи с этим припоминаю один из случаев из моей практики.
Осмотрев, с одним из клиентов, несколько изношенную, но вполне достойную квартиру в очень хорошем месте, и договорившись, что да, покупаем, я вышел на лестничную площадку и столкнулся с очень пожилым человеком. Как впоследствии выяснилось – владельцем около пяти квартир в этом же доме.
Убедившись, что я работаю с покупателями из России, человек спросил, не мог ли бы я помочь ему продать несколько его квартир.
Нужно сказать, что выбранная нами квартира была лучшей во всем доме, и по моей оценке, все остальные квартиры должны были стоить дешевле, хотя бы просто из-за отсутствия вида на море.
Узнав цену (около 140 тысяч евро), человек всплеснул руками “нет, нет, я так продавать не могу! Это невозможно! Я купил (тут он сделал ударение на слове “купил”) последнюю из них за 220 тысяч евро”. Принимая во внимание возраст владельца – более 80 лет, квартиры будут проданы наследниками. Этот человек не имеет ни времени, ни желания что бы осмыслить, что ситуация изменилась.
Обычно сам владелец в этой квартире не живет, и если произошли какие, либо ухудшения в этой зоне – он не в курсе.
Небольшой пример из практики:
Некий господин из Мадрида, купил квартиру в доме у моря, на первой линии пляжа.
Большое пространство земли между домом и морем его только обрадовало – есть, где погулять с собакой.
За прошедшие 10 лет, между его домом и морем, был построен еще один дом (трюк очень любимый застройщиками).
Но этот господин, то ли не знает об этом, то ли не желает в это верить, но по прежнему, уверяет по телефону, что его квартира находится в первой линии пляжа. Какие либо аргументы, в этом случае, бесполезны.
Любой человек, кроме квартиры в Испании, так же имеет семью и работу.
Это занимает много времени и намного интереснее, чем отслеживание цен на квартиры. Тем более в зоне, где он не живет. Поэтому очень, очень часто владелец жилья совершенно не в курсе реальных цен на его собственность. Поэтому вам просто говорится цена “стоящая в голове”, обычно, намного выше реальной.
Это приводит к гигантскому разбросу цен – в одном и том же доме, разница в ценах на похожие квартиры может достигать 50 – 60 тысяч евро. На частных домах разница еще больше.
Когда эта квартира покупалась, — все необходимые документы оформлялись специалистами застройщика или агентства.
Это было давно, и сам владелец без понятия, как это делается. Платить агентству за эту работу он не желает. Поэтому делать все будет сам – “не боги горшки лепят”.
Можете себе представить, что могут наоформлять люди, которые, после получения денег, больше не будут иметь никакого отношения к этой квартире. И которые оформляют продажу для человека, который нередко не говорит по-испански и не может проверить даже базовых вещей.
Второй вариант – приобрести недвижимость в Испании через агентство.
На первый взгляд, у агентства есть минус – комиссия агентству. Обычно речь идет о 3% от стоимости объекта. На дешевых объектах этот процент пытаются поднять, на дорогих – могут снизить.
Мы должны держать в голове сумму около 3000 евро агентству, для средней квартиры у моря.
Иногда эту комиссию платит продавец, иногда покупатель, иногда оба поровну.
И именно из того, что агентство работает за процент от продажи, происходит несколько важных выводов.
Адекватная рыночная цена на недвижимость в Испании.
Агентство должно продавать квартиры, что бы мочь существовать.
Сидеть с сотней – другой квартир, по заоблачным ценам – это путь к разорению.
Находясь с клиентом в одном из агентств, наблюдал очень показательную сценку:
Имеющиеся на витрине предложения нас не устроили, и девушка доставала все новые и новые папки с карточками жилья.
В это время зашел владелец квартиры, желающий ее продать.
Обычно назначается встреча, для фотографирования, и сбора данных о квартире.
В этом случае, после короткого разговора, клиент был вежливо выпровожен.
В ответ на вопросительный взгляд коллеги, девушка бросила “ с такой ценой, нечего здесь даже место занимать”, кивнув на пачки карточек.
К этому можно добавить, что люди в агентстве в курсе последних изменений в законодательстве, знают как оформить документы и так далее.
Но одной только не раздутой рыночной цены, достаточно, что бы сделать выбор в пользу агентства.
На практике, сопровождая людей при выборе недвижимости, я звонил на частные телефоны только в случае очень выдающихся домов, или по настоянию клиента. Надоело слушать рассказы о том, какая это замечательная халабуда, заканчивающиеся совершенно нереальной ценой.
Впервые опубликовано на www.easymarmenor.es.
Кирилл Ваш.
Google
